Krótka odpowiedź
Hipoteka to obciążenie nieruchomości, które pozwala bankowi dochodzić spłaty kredytu z tej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami właściciela. Powstaje dopiero z wpisem do księgi wieczystej i zabezpiecza dług do oznaczonej sumy pieniężnej.
Jak działa hipoteka
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece definiuje hipotekę jako prawo, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela (art. 65). Hipoteka „idzie za nieruchomością”: sprzedaż budynku nie usuwa obciążenia, a nabywca kupuje go razem z hipoteką.
Przedmiotem hipoteki może być nieruchomość, ale też użytkowanie wieczyste wraz z budynkami, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo udział we współwłasności. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, także przyszłą, do oznaczonej sumy (art. 68), a w tej sumie również odsetki i koszty, jeśli wymieniono je w dokumencie będącym podstawą wpisu (art. 69).
Jeśli firma nie spłaca kredytu, bank zaspokaja się z nieruchomości według przepisów o egzekucji sądowej (art. 75). W praktyce oznacza to licytację komorniczą, chyba że strony wcześniej uzgodnią sprzedaż nieruchomości i spłatę z ceny.
Jak ustanawia się hipotekę
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (art. 67) – sam podpis umowy jej nie tworzy. Oświadczenie właściciela, który ustanawia hipotekę, wymaga formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego). Typowy przebieg przy kredycie firmowym:
- Wycena Bank zleca albo przyjmuje operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego i ocenia wartość nieruchomości jako zabezpieczenia.
- Umowa kredytu Umowa określa hipotekę jako zabezpieczenie, jej sumę i termin ustanowienia.
- Oświadczenie u notariusza Właściciel nieruchomości składa oświadczenie o ustanowieniu hipoteki; notariusz zwykle od razu składa wniosek o wpis.
- Wpis do księgi wieczystej Sąd wieczystoksięgowy rozpatruje wniosek; czas oczekiwania zależy od sądu.
- Ubezpieczenie i cesja polisy Bank zwykle wymaga ubezpieczenia budynku od ognia i innych zdarzeń losowych z cesją praw z polisy na bank.
Bank może wypłacić kredyt przed wpisem hipoteki, ale wtedy często stosuje zabezpieczenie przejściowe albo wyższą marżę do czasu wpisu. Te warunki opisuje umowa, więc sprawdź je z wyprzedzeniem.
Szukasz kredytu dla firmy?
Opisz cel i kwotę – odpowiedzą partnerzy z opublikowanej listy.
Suma hipoteki i wartość nieruchomości
Suma hipoteki jest wyższa niż kwota kredytu, bo ma pokryć także odsetki i koszty dochodzenia należności. O tym, ile wyższa, decyduje bank. Właściciel może żądać zmniejszenia sumy hipoteki, gdy zabezpieczenie jest nadmierne (art. 68 ust. 2).
Druga sprawa to relacja kredytu do wartości nieruchomości. Bank przyjmuje do zabezpieczenia tylko część wartości z wyceny, bo uwzględnia koszt i czas sprzedaży oraz ryzyko spadku cen. Na nieruchomości mogą już ciążyć inne hipoteki – wtedy liczy się kolejność wpisów, a bank z dalszym miejscem ma słabsze zabezpieczenie.
Hipoteka na nieruchomości wspólnika lub członka rodziny
Hipoteka może obciążać nieruchomość, która nie należy do kredytobiorcy, np. dom właściciela spółki albo magazyn innej spółki z grupy. Właściciel takiej nieruchomości nie staje się dłużnikiem osobistym, ale ryzykuje utratę nieruchomości, jeśli firma nie spłaci kredytu. Kredyt nadal musi służyć celom firmy – zabezpieczenie domem nie zmienia charakteru kredytu.
Ustanowienie hipoteki na domu rodzinnym to poważna decyzja, często wymagająca zgody małżonka. Skutki dla współwłaścicieli i spadkobierców omów z notariuszem lub prawnikiem przed podpisaniem.
Ograniczenia i obowiązki właściciela
Zastrzeżenie, że właściciel nie sprzeda ani nie obciąży nieruchomości do wygaśnięcia hipoteki, jest niedopuszczalne (art. 72). Bank nie może więc zablokować sprzedaży samą hipoteką, ale umowa kredytu może przewidywać, że sprzedaż bez zgody banku jest podstawą do jej wypowiedzenia albo żądania spłaty. Takie zapisy to częsty element katalogu, który opisuje artykuł o kowenantach w umowie kredytu.
Koszty i wykreślenie hipoteki
Ustanowienie hipoteki wiąże się z kosztami wyceny, taksy notarialnej, opłat sądowych za wpis i ubezpieczenia. Po spłacie kredytu bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, a właściciel składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Hipoteka nie znika z księgi sama, więc nie odkładaj tego kroku.
Hipotekę spotkasz przede wszystkim przy kredycie hipotecznym dla firm i przy kredycie inwestycyjnym na nieruchomości. Na tle innych form opisuje ją artykuł, czym jest zabezpieczenie kredytu firmowego.
Czytaj dalej
Zobacz też
Zastaw i przewłaszczenie
Zastaw rejestrowy i przewłaszczenie na zabezpieczenie kredytu firmowego: co można obciążyć, jak bank się…
Poręczenie kredytu
Poręczenie kredytu firmowego: poręczenie cywilne i wekslowe (aval), za co odpowiada poręczyciel, zgoda…
Cesja należności
Cesja należności jako zabezpieczenie kredytu firmowego: cesja cicha i otwarta, zakaz cesji w umowach z…
Zabezpieczenia kredytu
Zabezpieczenie kredytu firmowego: weksel, hipoteka, zastaw rejestrowy, przewłaszczenie, cesja należności…
Pytania
Najczęstsze pytania
Czy na jednej nieruchomości może być kilka hipotek?
Tak. O pierwszeństwie decyduje co do zasady kolejność wpisów, dlatego bank chce mieć hipotekę na pierwszym miejscu albo przynajmniej wiedzieć, jakie długi zabezpieczają wcześniejsze wpisy.
Czy hipoteka może zabezpieczać kilka kredytów jednocześnie?
Hipoteka umowna może zabezpieczać kilka wierzytelności tego samego wierzyciela, także z różnych umów. Dzięki temu jedną hipoteką bank może objąć np. kredyt inwestycyjny i limit w rachunku.
Ile trwa wpis hipoteki do księgi wieczystej?
To zależy od obciążenia konkretnego sądu wieczystoksięgowego. Sprawdź, czy umowa kredytu przewiduje warunki na czas oczekiwania na wpis.