Krótka odpowiedź
Spółka z o.o. kupuje lokal biurowy za 1 000 000 zł, wnosi 200 000 zł i bierze kredyt hipoteczny 800 000 zł na 180 miesięcy. Przy założonym oprocentowaniu 8,5% rata równa wynosi ok. 7 878 zł, a raty malejące zaczynają się od ok. 10 111 zł i dają o ok. 105 000 zł niższe odsetki. DSCR po kredycie to ok. 2,57. Firma i dane są przykładowe.
Sytuacja firmy
Spółka z o.o. prowadzi biuro projektowe – projektuje instalacje dla budynków usługowych. Działa od dziesięciu lat, zatrudnia 18 osób i od siedmiu lat wynajmuje biuro, płacąc 8 000 zł netto czynszu miesięcznie. Wynajmujący zapowiedział podwyżkę, a w tym samym budynku pojawił się na sprzedaż lokal o podobnej powierzchni.
Roczny wynik przed opodatkowaniem powiększony o amortyzację to 300 000 zł, podatek dochodowy ok. 57 000 zł. Spółka nie ma innych kredytów ani leasingów. Na wkład własny i koszty zakupu ma 250 000 zł z zysków zatrzymanych.
Potrzeba i wybór kredytu
Zakup nieruchomości na potrzeby działalności finansuje kredyt hipoteczny dla firm – długoterminowy, zabezpieczony hipoteką na kupowanym lokalu. Kupującym i kredytobiorcą jest spółka, a lokal służy wyłącznie jej działalności. Gdyby wspólnicy chcieli kupić mieszkanie dla siebie, byłby to cel prywatny, do załatwienia bezpośrednio w banku na innych zasadach.
Cena lokalu to 1 000 000 zł. Kwoty w przykładzie liczymy bez VAT – opodatkowanie sprzedaży lokalu zależy od rodzaju transakcji i ustala się je z księgowym. Przy opodatkowanym zakupie spółka może zapytać o kredyt na VAT.
Szukasz kredytu dla firmy?
Opisz cel i kwotę – odpowiedzą partnerzy z opublikowanej listy.
Rachunek
Środki na spłatę to 300 000 zł − 57 000 zł = 243 000 zł. Raty równe to ok. 94 500 zł rocznie, więc DSCR (wskaźnik pokrycia obsługi długu) wynosi ok. 2,57. Przy ratach malejących w pierwszym roku obciążenie jest wyższe – ok. 119 300 zł – i DSCR na starcie spada do ok. 2,0. Różnicę między sposobami spłaty wyjaśnia artykuł raty równe czy malejące, a własne warianty policzysz w kalkulatorze raty kredytu firmowego.
Rata a czynsz
Rata równa ok. 7 878 zł jest zbliżona do obecnego czynszu 8 000 zł. To porównanie jest jednak uproszczone. Przy własnym lokalu spółka płaci dodatkowo podatek od nieruchomości, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie i remonty, a 200 000 zł wkładu przestaje pracować w firmie. Z drugiej strony w racie część to spłata kapitału, który zostaje w majątku spółki w postaci lokalu, a lokal można amortyzować. Skutki podatkowe obu wariantów zestawi księgowa.
Zabezpieczenie
Podstawą jest hipoteka na kupowanym lokalu wpisana do księgi wieczystej, z cesją praw z polisy ubezpieczeniowej na bank. Przy spółce z o.o. banki często proszą także o weksel in blanco poręczony przez wspólników albo o ich poręczenie cywilne – wtedy wspólnicy odpowiadają za dług także majątkiem osobistym. Jak działa hipoteka i co oznacza dla właściciela nieruchomości, opisuje artykuł hipoteka jako zabezpieczenie kredytu.
Czego bank mógł wymagać
- operatu szacunkowego lokalu sporządzonego przez rzeczoznawcę zaakceptowanego przez bank,
- odpisu z księgi wieczystej i umowy przedwstępnej zakupu,
- potwierdzenia wkładu własnego i środków na koszty transakcji,
- sprawozdań finansowych za dwa-trzy lata i bieżących wyników,
- dokumentów spółki: odpisu z KRS, umowy spółki, uchwały wspólników lub zarządu o zaciągnięciu kredytu, jeśli wymaga jej umowa spółki,
- zaświadczeń o niezaleganiu z podatkami i składkami.
Wypłata nastąpi zwykle po podpisaniu umowy sprzedaży i złożeniu wniosku o wpis hipoteki. Specyfikę kredytowania spółek opisuje strona kredyt dla spółki z o.o..
Wnioski dla Twojej firmy
Zanim porównasz ratę z czynszem, dolicz wszystkie koszty posiadania lokalu i koszt zamrożenia wkładu własnego. Przy kredycie na 15 lat sprawdź też, jak zmieni się rata, jeśli oprocentowanie wzrośnie o 1–2 punkty procentowe. Zostaw w spółce rezerwę: w przykładzie po wpłacie wkładu zostaje 50 000 zł na koszty transakcji i nieprzewidziane wydatki, co przy dużej inwestycji nie jest dużym zapasem.
Czytaj dalej
Zobacz też
Przykład: sezon w handlu
Przykład z liczbami: hurtownia kupuje towar na sezon za 400 000 zł.
Przykład: maszyna
Przykład: zakład meblowy kupuje centrum obróbcze CNC za 600 000 zł netto.
Przykład: hala i gwarancja BGK
Przykład: firma kupuje halę za 1 500 000 zł netto przy małym wkładzie własnym.
Przykład: refinansowanie pożyczek
Przykład: firma remontowa spłaca trzy pożyczki pozabankowe z ratą 18 000 zł.
Pytania
Najczęstsze pytania
Czy spółka może kupić lokal na kredyt i wynajmować część innym firmom?
Zwykle tak, jeśli bank to zaakceptuje i cel pozostaje firmowy. Bank może wtedy oceniać także umowy najmu jako źródło spłaty.
Czy wspólnik może być poręczycielem, jeśli nie jest członkiem zarządu?
Może, poręczenie nie zależy od pełnionej funkcji. Bank ocenia wtedy także jego sytuację finansową, a ryzyko osobistej odpowiedzialności warto omówić z prawnikiem.